Spis treści
Popularność fundacji rodzinnych rośnie. To sprawia, że coraz więcej przedsiębiorców rozważa wykorzystanie tej struktury nie tylko do sukcesji, ale również na potrzeby inwestycji.
Jednym z najczęściej pojawiających się kierunków inwestycyjnych pozostaje Hiszpania. To kraj atrakcyjny zarówno pod kątem apartamentów wakacyjnych, jak i nieruchomości przeznaczonych pod najem oraz długoterminową ochronę majątku rodzinnego. W praktyce pojawia się jednak istotne pytanie: czy fundacja rodzinna w organizacji może skutecznie nabyć nieruchomość w Hiszpanii?
Czym jest fundacja rodzinna w organizacji?
Fundacja rodzinna w organizacji powstaje z chwilą sporządzenia aktu założycielskiego albo ogłoszenia testamentu. Na tym etapie fundacja nie jest jeszcze wpisana do rejestru fundacji rodzinnych. Ustawodawca przyznał jej jednak zdolność do działania w obrocie prawnym.
Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o fundacji rodzinnej: fundacja rodzinna w organizacji zarządza własnym majątkiem, może nabywać prawa i własność nieruchomości, jak również może zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Polskie przepisy wskazują więc, że fundacja rodzinna w organizacji może być stroną umowy sprzedaży nieruchomości.
Co z nabywaniem nieruchomości zagranicznych?
Polska ustawa nie ogranicza możliwości nabywania nieruchomości wyłącznie do terytorium Polski. Oznacza to, że fundacja rodzinna również na etapie organizacji może inwestować w aktywa zagraniczne, w tym nieruchomości położone w Hiszpanii. W praktyce należy jednak pamiętać, że sama możliwość wynikająca z polskiego prawa nie oznacza automatycznego uznania transakcji w hiszpańskich regulacjach. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że hiszpańskie instytucje nie będą znały konstrukcji polskiej fundacji rodzinnej. W konsekwencji fundacja rodzinna może być traktowana jako podmiot nietypowy, od którego wymaga się dodatkowych wyjaśnień i rozbudowanej dokumentacji.
Największy problem, czyli fundacja rodzinna „w organizacji”
W praktyce największe trudności rodzi właśnie etap „w organizacji” fundacji rodzinnej. Dla polskiego systemu prawnego fundacja taka ma zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań. Problem polega jednak na tym, że zagraniczne instytucje nie zawsze rozumieją konstrukcję podmiotu, który formalnie jeszcze nie został wpisany do rejestru. Może to powodować trudności na przykład przy otwieraniu rachunku bankowego, uzyskaniu zagranicznego numeru podatkowego, podpisywaniu aktu notarialnego, czy sprawdzaniu umocowania osób reprezentujących fundację.
Kto reprezentuje fundację rodzinną w organizacji?
To niezwykle istotna kwestia przy transakcjach zagranicznych. Ustawa o fundacjach rodzinnych stanowi, że fundację rodzinną w organizacji reprezentuje fundator lub pełnomocnik powołany przez fundatora albo w przypadkach wskazanych w ustawie – zarząd fundacji.
Przy nabywaniu nieruchomości w Hiszpanii szczególne znaczenie ma właściwe udokumentowanie reprezentacji. Notariusze działający za granicą często weryfikują zakres uprawnień osób podpisujących dokumenty. Z tego względu przy zakupie zagranicznej nieruchomości mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty. Konieczne mogą być pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, uchwały ze zgodą na transakcję albo opinie prawne dotyczące statusu fundacji rodzinnej.
Aspekty podatkowe i praktyczne
Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez fundację rodzinną wymaga analizy polskich i hiszpańskich przepisów podatkowych. Dodatkowo fundacja powinna zadbać o odpowiednie postanowienia statutowe. Warto, aby statut wprost przewidywał możliwość inwestowania w nieruchomości zagraniczne oraz zarządzania zagranicznymi aktywami.
Inwestycje w nieruchomości fundacji rodzinnej w organizacji – podsumowanie
Fundacja rodzinna w organizacji może co do zasady nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Wynika to bezpośrednio z przepisów ustawy o fundacji rodzinnej. Przepisy dają fundacji rodzinnej zdolność do nabywania praw i własności nieruchomości jeszcze przed wpisem do rejestru.
W praktyce największym wyzwaniem nie jest jednak samo polskie prawo, lecz kwestie transgraniczne. Warto też rozważyć sam moment nabycia zagranicznej nieruchomości. Choć zakup nieruchomości przez fundację rodzinną w organizacji jest prawnie możliwy, to może generować dodatkowe komplikacje praktyczne i formalne. Z tego względu być może część inwestorów zdecyduje się poczekać z nabyciem nieruchomości na wpis fundacji do rejestru lub na nabycie nieruchomości do majątku prywatnego i późniejsze wniesienie jej do fundacji.
Autorzy:
Julia Dolna, Tomasz Rutkowski
